코드스테이츠 GMB 5기 - 상권분석

오늘의 주제 : 상권분석 실습하기

오늘은 상권분석을 통해 새로운 관점에서의 마케팅 실습을 진행해보겠습니다! :)

우리는 소속되어 있는 회사에서 해당 건물을 인수했습니다. 어느 날 대표님이 이곳에 우리 회사와 관련된 공간을 만들거나 새롭게 구성 기획을 해서 건물의 가치를 올려보라는 미션을 주셨습니다. 해당 건물은 30년이 넘은 오래된 건물이고 현재 임차해 있는 가게들은 장사가 되지 않아 월세를 제때 내지 못하고 있습니다. 새로운 임차인을 받으려 하지만 건물이 오래되고 낡아서 리모델링 필요성도 보여집니다.

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개요

1. 주소 : 강남구 대치동에 위치한 꼬마 빌딩 (특정 장소를 정하였으나 본 포스팅에서는 밝히지 않습니다)
2. 건물정보 : 지하 1층~지상 5층
3. 건물특징 : 전 층을 상가로 임대 가능, 주차 불가, 주거 공간으로도 활용 가능

분석하기

1. 해당 건물의 장점과 단점
   장점 : 유동인구가 굉장히 많은 위치이다. 근처에 평이 좋은 식당이 많다.
   단점 : 건물이 낙후되어 있고 주차 및 차량 진입이 어렵다.
   
   
2. 상권 분석
   
   해당 상권의 주요 고객은?
   주요 고객은 건물의 주변에 어떠한 시설들이 밀집해 있는지를 통해 알 수 있습니다. 해당 건물 인근에는 2개의 중학교와 많은 식당 그리고 빌라촌이 형성되어 있으므로 인근 빌라 거주민과 학교 학생 및 교직원 그리고 식사를 하러 찾아온 사람들이 될 수 있겠죠. 또한 인근 건물에 작은 사무실이나 의원 등 사무 시설이 많이 밀집해 있으므로 직장인들도 많을 것으로 보입니다.
   
   고객당 평균 소비 비용은 얼마일까?(객단가)
   놀이 또는 유흥시설 보다는 거주 및 교육 / 일반 사무 시설이 많으므로 하루 평균 1만원 이내일 것으로 예상됩니다.
   
   요일별, 시간대별로 상권의 분위기와 유동인구수는?
   학교와 빌라촌 그리고 사무실 주변에 위치하고 있기 때문에 주말보다 오히려 평일이 더 유동인구가 많을 것입니다. 특히 아침 출퇴근 시간과 점심/저녁 시간에 사람이 많을 것으로 예상됩니다.
   
   교통편의 상태는?(고객 접근성)
   도보 5~8분 거리에 삼성역이 위치하고있어 교통편이 좋지만 주차 시설의 부재로 차량 접근성은 낮은 편입니다.
   삼거리와 사거리 근처에 있다는 이점이 존재하구요. 상권 주요 고객의 특성을 고려한다면 충분히 교통편이 좋은 편이라고 생각할 수 있겠습니다.
   
   이 이상으로 분석되는 내용들
   근처에 평점이 높은 식당들이 많이 분포하고있고 해당 건물이 위치한 블록 내에는 커피 전문점이 없습니다. 중학교 앞 정문과 굉장히 가깝기 때문에 1층에 편의점을 두는 것 또한 좋은 방안이 될 수 있을 것 같네요. 직장인들과 거주민 그리고 중학생들은 대부분 활동 시간이 서로 겹치지 않으므로 다양한 유효 고객들을 골고루 공략할 수 있는 방안이 필요할 것 같습니다.

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건물 기획하기

내부 시설 (임대)
주차 시설이 없으므로 지층을 주차장으로 활용하면 좋을 것 같습니다. 사거리와 삼거리 근처에서 위치하고 있음에도 차량 전급성이 낮은 것은 큰 단점으로 작용하므로 지하 주차장을 통해 이를 보완하는 것이 필요합니다.

1층은 학생 및 주변 거주민들이 가볍게 이용할 수 있는 편의점과 직장인들이 저렴한 금액으로 이용할 수 있는 백다방이나 맘모스커피 등이 입점하는 것이 좋을 것 같습니다. 저렴하고 빠르게 주문된 커피가 나오는 백다방이나 맘모스커피와 같은 프랜차이즈들은 주변 직장인 및 학교 선생님들의 점심 시간에 알맞습니다.

2~5층은 사무 시설 및 독서실을 운영하도록 임대하는 것이 좋습니다. 지하 주차장을 만들기 때문에 차량으로 출퇴근하는 사람들의 편의성도 챙길 수 있으며 주변에 식사할 수 있는 장소가 많다는 점 그리고 역과의 거리가 가깝다는 점 등이 사무 시설로 임대하기에 좋은 이유가 됩니다. 독서실을 구성하는 이유는 다양한 유효 고객들을 골고루 공략하기 위함이며 중고교 근처에 위치한 지리적 이점을 살리고 퇴근 후 자기개발을 원하는 직장인들까지 공략할 수 있기 때문입니다. 게다가 유흥 시설이 아닌 학습과 업무 등 비슷한 분위기를 풍기는 시설로 조합함으로써 건물 자체의 분위기가 통일되도록 할 수 있습니다.

리모델링
건물 외관이 굉장히 허름하고 낡았기 때문에 전체적인 리모델링이 필요합니다. 

위 이미지와 같이 1층에는 주차장으로 진입하는 입구와 편의점 및 카페가 들어설 수 있도록 구상하고 2층부터는 넓은 창을 통해 충분한 빛이 들어오도록 하는 것이 좋겠습니다. 

내부 사무 공간의 예시는 위와 같이 구상될 수 있을 것입니다. 임대 계약자와의 협의를 통해 한 층을 자유롭게 구상하도록 남겨두는 것도 좋은 방안이 될 것 같습니다.

여기도 핫플, 랜드마크로 만들 수 있을까?
솔직한 마음으로 랜드마크나 핫플레이스가 되기는 어렵습니다. 그러한 장소들은 하나의 건물 뿐만이 아니라 주변의 환경과 공간. 컨셉과 테마들이 모두 자연스럽게 어우러져 인기가 많은 공간이 되는 것인데 하나의 건물만 리모델링 한다고 하여 그러한 분위기를 연출하기는 어렵죠. 다만 이 건물의 시작으로 주변 건물들의 변화가 시작될 수 는 있겠습니다 :)